Immobilien
Grund braucht »doppelten Boden«. Und den Notar.
Da tauschen Sie den Opernplatz mal eben schnell gegen die Hauptstraße. Und setzen dann ganz locker gleich noch drei Häuser darauf. So einfach kann Eigentum sein. Aber leider nur im Spiel. Ob Schlossallee oder Parkstraße: Fast jeder war schon stolzer Besitzer von Grund und Boden. Sogar samt Häusern und Hotels. Zumindest auf dem Spielbrett. Doch was beim Monopoly so mir nichts, dir nichts geht, ist im richtigen Leben sehr viel komplizierter. Von den Risiken mal ganz abgesehen. Deshalb geht der Kauf einer Immobilie auch nie ohne Notar. So will es das Gesetz.
Als Wohnungsbesitzer sind Sie nun mal nicht automatisch Herr im Haus. Und selbst, wenn Sie ein ganzes Haus kaufen, gehört Ihnen damit nicht unbedingt das Stück Land, auf dem es steht. Ganz zu schweigen von den unerwünschten Altlasten, die Sie unwissentlich mit einem Grundstück erwerben können.
Wenn Sie allerdings wissen, worauf Sie achten müssen, bedeutet Eigentum mehr Freud als Leid. Weil Sie sich entsprechend absichern können. Hier hilft Ihnen ein Gespräch mit Ihrem Notar, die richtigen Entscheidungen zu treffen.
Dieses Kapitel soll Ihnen schon einmal einige Hinweise geben, worauf Sie achten müssen, wenn’s ums Bauen, Kaufen oder Verkaufen geht. Die Details kennt Ihr Notar.
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Eigentum
Selbst Eigentum hat seine Grenzen.
Als Eigentümer eines Grundstücks kann Ihnen keiner reinreden. Aber eben nur in Grenzen. Wo die genau liegen, ist nämlich nicht nur durch den Grund selbst festgelegt. Sondern auch durch das Gesetz. Das bestimmt beispielsweise, ob Ihr Baum zu nah am Grundstück des Nachbarn steht. Und ob Sie seine Äste deshalb womöglich zurückschneiden müssen. Aus dem Grundbuch wiederum ergibt sich, ob andere Rechte an Ihrem Grundstück haben. Natürlich nur, wenn sie Ihnen eingeräumt wurden. Ob von Ihnen oder schon von Ihrem Vorgänger. Dazu gehört unter anderem das so genannte Geh- und Fahrtrecht. Das braucht Ihr Nachbar zum Beispiel dann, wenn er zu seinem eigenen Grundstück nur über das Ihre kommt. Oder genauso, wenn seine Leitung nur über Ihr Anwesen gelegt werden kann. Wenn der Vorbesitzer Ihres Grundstücks für Ihren Nachbarn Abstandsflächen übernommen hat, schränkt Sie das ebenfalls ein. Weil Sie dann nämlich nicht mehr so nah an die Grundstücksgrenze bauen dürfen. Das muss allerdings nicht unbedingt im Grundbuch stehen.
Sie sehen, ob Wohnung, Haus oder Grundstück: Jedes Recht bringt auch einiges an Pflichten mit sich. Bevor Sie sich Eigentum anschaffen, gibt es also einiges zu bedenken. Aber vor allem auch zu regeln. Am besten lassen Sie sich von Ihrem Notar dabei helfen.
Eine Eigentumswohnung ist kein Wolkenkuckucksheim.
Selbstverständlich gehört Ihre Eigentumswohnung Ihnen. Und nur Ihnen. Denn sie zählt als Sondereigentum. Der Rest des Hauses ist allerdings Gemeinschaftssache. Genau wie das Grundstück. Weil nämlich alle Wohnungseigentümer auch Miteigentümer des gesamten Komplexes sind. Was dabei allen gemeinsam gehört und was jedem Einzelnen, ist in der so genannten Teilungserklärung festgelegt. Auf die Sie als Käufer selten Einfluss haben. Das gilt übrigens auch für die Gemeinschaftsordnung, die es normalerweise ebenfalls schon gibt, wenn Sie eine Wohnung kaufen. Und die das Miteinander der Hausgemeinschaft bestimmt.
Wenn Sie dagegen selbst ein Objekt aufteilen wollen, haben Sie selbstverständlich alle Freiheiten. Das heißt, Ihr Notar entwirft hier die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ganz nach Ihren Vorstellungen. Sozusagen maßgeschneidert. Bevor Sie in eine Eigentümergemeinschaft eintreten, sollten Sie sich also über alles gründlich informieren. Auch über Beschlüsse, die in der Vergangenheit getroffen wurden. Wenn es einen Vertrag mit einem Verwalter gibt, den die Hausgemeinschaft für bestimmte Aufgaben angestellt hat, sollten Sie das ebenfalls wissen. Am besten bitten Sie Ihren Notar einmal darum, Ihnen hier die „Spielregeln“ genau zu erklären.
Nach 99 Jahren ist Schluss.
Der Bischof tut es. Der Bürgermeister tut es. Und immer öfter tut es auch der Privatmann: Sie alle lassen Sie auf ihrem Grundstück bauen und wohnen. Allerdings nur „auf Zeit“. Oder nur mit Einschränkungen. Wie das? werden Sie jetzt vielleicht fragen. Ganz einfach: Indem Sie ein so genanntes Erbbaurecht erwerben. Und damit das Recht, ein fremdes Grundstück nach Ihren Bedürfnissen zu bebauen. Als Gegenleistung dafür bezahlen Sie dem Grundstückseigentümer normalerweise einen Erbbauzins. Der Sie meistens günstiger kommt, als das Grundstück zu kaufen. Zwar gilt dieses Erbbaurecht in der Regel 99 Jahre lang. Wenn Sie es allerdings von einem Vorgänger übernehmen, ist möglicherweise schon ein Teil dieser Zeit abgelaufen. Und ob Sie es überhaupt verlängern können, hängt ganz von dem Vertrag ab, der mit dem Eigentümer des Grundstücks besteht. In einem solchen Vertrag ist auch die Höhe des Erbbauzinses festgelegt. Genau wie eventuelle Abfindungen am Ende der Laufzeit.
Oder die Frage, ob Sie für bestimmte Entscheidungen, die mit dem Grundstück zusammenhängen, die Zustimmung des Eigentümers brauchen. Zum Beispiel, wenn es um die Architektur oder den Verkauf geht. Keine Frage: Bei solch schwierigen Verhältnissen ist ganz sicher Ihr Notar gefragt. Zumal Sie Ihren Erbbaurechtsvertrag ja sowieso von ihm beurkunden lassen müssen.
Ihr Eigentum: Aber der Staat mischt mit.
Soll und Haben. Gilt leider auch für Ihr Eigentum. Denn beim Kauf wird dafür eine Grunderwerbsteuer von 6,5% (in Nordrhein-Westfalen – in anderen Bundesländern zum Teil ein anderer Satz) fällig. Wenn Sie es innerhalb von zehn Jahren wieder verkaufen, müssen Sie oft auch noch eine „Spekulationssteuer“ bezahlen. Andererseits kommt Ihnen der Staat auch ein gutes Stück entgegen. Indem er durch spezielle Wohnungsbauförderprogramme der Länder den Wohnungsbau fördert. Die Kommunen tun ebenfalls eine Menge für Sie. Damit Sie Anschluss an Kanalisation und Straßen, Wasser- oder auch die Energieversorgung haben. Im Gegenzug dazu darf der Staat bei vielem mitentscheiden: Oft darüber, ob Sie auf einem Grundstück bauen dürfen. Ob Sie ein Gebäude in Wohnungseigentum aufteilen dürfen oder ob Sie es sanieren müssen. Selbst in Kaufverträge kann sich der Staat einschalten. Beispielsweise mit einem Vorkaufsrecht. Womöglich zu einem Vorzugspreis. Eigentum hin oder her. Gut zu wissen, dass Ihnen der Notar bei vielen Verträgen auch gleich einiges an Behördengängen abnimmt. Und das zu einem vernünftigen Preis.
Kaufen / Verkaufen
Vorsicht, Kauf?
Eine Immobilie kauft man nicht alle Tage. Schließlich zieht das einiges nach sich. Ein Kaufobjekt zu finden, einen Preis dafür auszuhandeln und sich klar zu werden, ob Grundstück, Haus oder Wohnung ihren Preis auch wirklich wert sind, ist an sich schon ein Stück harte Arbeit. Und zu beurteilen, ob Sie die finanziellen Belastungen wirklich auf sich nehmen wollen, ist ebenfalls nicht ganz ohne. Noch schwieriger wird es dann, wenn es um die Einzelheiten geht. Zum Glück steht Ihnen hier Ihr Notar mit Rat und Tat zur Seite. Er sagt Ihnen, wann Sie frühestens zahlen sollten und wann der Besitz, mit allen Risiken und Verpflichtungen, auf Sie übergeht. Dann wäre da noch die Frage zu klären, ob Sie das Objekt so kaufen, „wie es steht und liegt“. Oder ob der Verkäufer ein Versprechen gibt, an das er sich auch halten muss. Wie zum Beispiel Gerümpel von einem Grundstück zu entfernen. Oder gar Altlasten. Vielleicht muss er auch noch das Wohnrecht für seine Großeltern löschen lassen, oder andere Rechte, die im Grundbuch eingetragen sind. Und wenn Sie eine Wohnung kaufen, müssen Sie auf jeden Fall die Beschlüsse der Gemeinschaft kennen. Weil Sie nun mal daran gebunden sind. All das müssen Sie über Ihren Notar abwickeln. So jedenfalls will es das Gesetz. Nicht zuletzt auch, weil er weiß, wie man einen Kaufvertrag so gestaltet, dass er für beide Seiten sinnvoll und gerecht ist.
Vorsicht, Verkauf?
Verkaufen, aber möglichst wenig dabei riskieren. Das geht. Normalerweise, indem Sie dem Käufer zuerst nur eine so genannte Auflassungsvormerkung gewähren. Mit diesem Vermerk im Grundbuch bekommt der schon mal ein Stück Sicherheit. Wenn sie sich nicht kennen, wollen manche das nur tun, wenn sie sicher sind, dass dem Käufer die nötigen Mittel zur Verfügung stehen. Dann bestehen sie auf einer Finanzierungsbestätigung der Bank. Und zwar per Vertrag.
Außerdem regelt der Notar im Vertrag genau, was passiert, wenn Ihr Vertragspartner nicht pünktlich bezahlt. Oder wenn er womöglich zahlungsunfähig wird. Dann sind wenigstens die rechtlichen Konsequenzen geklärt. Zudem können Sie mit einem notariellen Vertrag unmittelbar gegen den Käufer vollstrecken. Oder vom Vertrag zurücktreten. Mehr noch: Das Eigentum wird erst in dem Moment umgeschrieben, wenn der Kaufpreis voll bezahlt ist. Ist es nicht beruhigend, dass der Notar weiß, wie man allen Eventualitäten vorbeugen kann. Ob es um kleine oder große Objekte geht. Damit alles möglichst reibungslos für Sie läuft.
Bäumchen, wechsel Dich. Aber ohne Risiko.
Abmachungen gut und schön. Nur müssen sich beide Vertragspartner auch daran halten. Wie gut, dass Sie mit einem Vertrag vom Notar rundum abgesichert sind. Denn Ihr Notar organisiert die Abwicklung nicht nur. Sondern er überwacht sie auch. Bis zum Schluss. Angefangen bei der Einsicht ins Grundbuch. Über das Besorgen aller nötigen Genehmigungen. Belastungen, die Sie als Käufer nicht übernehmen, lässt der Notar ordnungsgemäß löschen. Schließlich sollen Sie nicht auf den alten Grundschulden des Verkäufers sitzen bleiben. Zudem lässt der Notar Ihre Anwartschaft auf das Objekt, gleich nach der Beurkundung, im Grundbuch eintragen. Und zwar durch die so genannte Auflassungsvormerkung. Damit Ihr Kauf auch per Grundbuch gesichert ist. Erst wenn alles „wasserdicht“ ist, bekommen Sie das „O.K.“ von Ihrem Notar. Wenn dann schließlich gezahlt ist, veranlasst der Notar, dass das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird. So riskiert keiner was. Sie sehen, mit Notar sind Sie gut beraten. Und wenn es mal besonders schwierig wird, können Sie als Käufer Ihr Geld auf ein Notaranderkonto einzahlen. Dort wird es so lange treuhänderisch verwaltet, bis die Abwicklung des Kaufs gesichert ist. Der Verkäufer hat damit ebenfalls eine Sicherheit. Beruhigend, nicht?
Andere Länder, andere Sitten. Und Rechte.
Klingt spannend: Eine Immobilie im Ausland. Ist aber ganz schön kompliziert. Weil normalerweise das Recht des Landes gilt, in dem das Grundstück liegt. Und da kann es ganz schöne Unterschiede zu unserem Recht geben. Eine fachkundige Beratung ist also dringend nötig. Zumal es auch einiges zu bedenken gibt, wenn Sie verheiratet sind oder Ihren Besitz später mal vererben wollen. Hier kann es sinnvoll sein, für eine Immobilie im Ausland bei Ihrem Notar ein Testament zu errichten. Eines, in dem die Besonderheiten des Landes genau berücksichtigt werden. Das Recht des Landes, in dem sie liegt, kommt nämlich manchmal auch beim Vererben zum Tragen.
Überhaupt wird die Lage deutlich schwieriger, wenn Sie woanders eine Immobilie kaufen. Da kann nicht nur das Thema Erwerbsnebenkosten und vor allem Steuer unerfreuliche Überraschungen für Sie in petto haben. Auch geht der Kauf einer Immobilie nicht in allen Ländern so sicher, reibungslos und kostengünstig vonstatten wie bei uns. Auch wenn er nicht alle Rechte der Welt kennen kann, hilft Ihnen Ihr deutscher Notar. Etwa, indem er eine Vollmacht beurkundet, mit der dann eine Vertrauensperson vor Ort für Sie handeln kann. Wenn er Ihnen nicht sogar jemanden empfehlen kann, an den Sie sich dort wenden können. Und dem Sie genauso vertrauen können wie ihm.
Auch Vertrauen will dosiert sein.
Sie haben einen notariellen Vertrag. Jetzt kann nichts mehr passieren. Leider nicht ganz. Weil Sie trotzdem an einen unaufrichtigen Vertragspartner geraten können. Wer sich aber gründlich informiert und die Risiken genau mit seinem Notar bespricht, kann sie deutlich minimieren. Überhaupt: Solange Sie sich an die Sicherheiten halten, die Ihr Notar für Sie ausgetüftelt hat, bleibt alles überschaubar. Indem Sie den Kaufpreis erst dann bezahlen, wenn er auch wirklich fällig ist. Oder, umgekehrt, die Schlüssel erst dann aus der Hand geben, wenn Sie Ihr Geld haben.
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Bauen
Was nützt der schönste Bauplatz ohne Baurecht?
Es gibt Bauplätze, die müssen es erst noch werden. Indem sie nämlich aus einem großen Grundstück heraus gemessen werden. Welche amtliche Stelle dafür zuständig ist, kann Ihnen Ihr Notar sagen. Trotzdem können Sie schon vor dem Vermessen einen Kaufvertrag beim Notar abschließen. In diesem Fall müssen Sie dann später lediglich noch einen Nachtrag bei ihm unterzeichnen. Nämlich die so genannte Messungsanerkennung. Doch was nützt Ihnen der schönste Bauplatz, wenn Sie ihn nicht erschließen können? Oder wenn Sie kein Baurecht dafür haben?
Deshalb sollten Sie rechtzeitig bei der Gemeinde nachfragen, wie’s mit beidem steht. Schließlich sollten Sie noch wissen, ob und in welcher Höhe Erschließungskosten auf Sie zukommen. Bleibt noch zu klären, ob Sie Leitungen für Wasser, Strom oder anderes über ein Nachbargrundstück legen müssen. Dann brauchen Sie dafür von Ihrem Nachbarn ein so genanntes Leitungsrecht. Und das muss ins Grundbuch eingetragen werden. Genau wie das so genannte Geh- und Fahrtrecht. Für den Fall, dass Sie nur über ein Nachbargrundstück zu Ihrem Gelände kommen können. Die Eintragung ins Grundbuch regelt übrigens Ihr Notar für Sie. Mit Ihrem Nachbarn sollten Sie sich allerdings schon selbst einigen. Um des lieben Friedens willen am besten gleich im Vorfeld.
Was noch vor dem Bauen kommt: Vorbauen.
Wer baut, braucht gute Nerven. Vor allem, wenn er auch der Bauherr ist. Weil er dann alles selbst organisieren muss: Vom Grundstückskauf bis hin zum Abschließen der Verträge mit sämtlichen Handwerkern. Sie können allerdings auch das Objekt samt Grundstück von einem Bauträger kaufen. Dann kommt alles aus einer Hand. In diesem Fall ist in dem Kaufvertrag, den Sie abschließen, auch gleich der Bauvertrag mit drin. Weil die Kombination von Bauvertrag und Grundstückskauf eine knifflige Angelegenheit ist, sieht der Gesetzgeber vor, dass dieser so genannte Bauträgervertrag komplett notariell beurkundet wird. Übrigens in vielen Fällen auch dann, wenn Grundstück und Bauleistung aus unterschiedlichen Händen kommen.
Zudem hält das Gesetz für den Bauträgervertrag einige Vorschriften zu Ihrem Schutz bereit. Die sind besonders dann wichtig, wenn das Gebäude noch gar nicht fertig gestellt ist. Was es sonst noch zu beachten gibt, sagt Ihnen Ihr Notar. Immerhin ist der Bauvertrag das A und O jedes Vorhabens. Darin sollten Sie nämlich genau festlegen, wie der Bau errichtet wird. Und zwar anhand einer Baubeschreibung und der Pläne. Damit geregelt ist, welche Leistung Sie am Ende für Ihr Geld bekommen. Sonderwünsche, die über die geplanten Leistungen hinausgehen, natürlich inbegriffen. All das sollten Sie unbedingt schon vor der Beurkundung mit dem Bauträger oder anderen Fachleuten abklären. Genau wie die technischen Fragen, also etwa Wärmeisolierungen, Material oder Armaturen. Damit Sie wissen, was Sie in Ihren Vertrag mit aufnehmen müssen. Wie man das dann richtig formuliert, weiß Ihr Notar am besten.
Zu Risiken und Nebenwirkungen fragen Sie bitte den Notar.
Vertrag schön und gut. Vor manchen Tücken kann Sie selbst der Notar nicht bewahren. Wenn Ihr Vertragspartner sich nicht an die Spielregeln hält, haben Sie natürlich den Ärger am Hals. Vor allem dann, wenn der Bau sich verzögert. Oder wenn der Unternehmer zahlungsunfähig wird. Dann haben Sie als Käufer eventuell noch hohe Belastungen. Es empfiehlt sich also in jedem Fall nachzuforschen, wie gut Ihr Vertragspartner ist. Und: Ob das Objekt seinen Preis überhaupt wert ist. Auch wenn Sie es als Kapitalanlage sehen, nehmen Sie es unter die Lupe. Selbst wenn es Ihnen als noch so lukrativ angepriesen wird. Ein paar Objekte, die Sie sich als Referenz zeigen lassen, können hier schon viel aussagen.
Ihre Kalkulation sollte übrigens immer auch den möglichen Mietausfall berücksichtigen. Gibt man Ihnen gar eine Mietgarantie, dann muss die unbedingt mit beurkundet werden, damit sie überhaupt gültig ist. Nicht zuletzt wird Ihnen Ihr Notar auch empfehlen, einen genauen Termin für die Bezugsfertigstellung Ihres Hauses zu vereinbaren. Welche Abmachungen sonst noch sinnvoll sind, besprechen Sie am besten mit ihm.
Verträge, Verbraucherschutz eingebaut.
Wer als Verbraucher geschützt sein will, sollte seine Rechte schwarz auf weiß haben. Dafür sorgt Ihr Notar. Ganz besonders beim Bauträgervertrag. Weil er am besten überschauen kann, ob ein Vertrag den gesetzlichen Vorschriften auch tatsächlich entspricht. Die wichtigsten seien hier in aller Kürze genannt: Ohne Sicherheiten brauchen Sie als Käufer keine Zahlungen zu leisten. Auch darf der Kaufpreis nur in Raten bezahlt werden. Und zwar je nach Baufortschritt. Dann gibt es da noch die Haftung bei Sachmängeln. Hier sind Einschränkungen kaum möglich. Mit anderen Worten: Sie müssen Ihr Objekt nicht so nehmen, wie es Ihnen der Unternehmer vorsetzt. Mal angenommen, es entspricht nicht den Vereinbarungen. Eine Regelung, die Sie von Belastungen aus der Finanzierung des Bauträgers befreit, ist übrigens ebenfalls vorgeschrieben. Denn, wenn der etwa einen Kredit auf das Grundstück aufnimmt, sollen Sie nicht für seine Schulden geradestehen müssen. Verbraucherschutz heißt für uns aber auch, dass Sie genug Zeit haben, sich mit dem Vertrag auseinander zu setzen. Zum Beispiel, indem Sie schon vorab einen Vertragsentwurf bekommen. Beim Kauf vom Unternehmer mindestens zwei Wochen vorher. Und vor allem: Dass Sie und Ihr Vertragspartner – oder ein kompetenter Vertreter – gemeinsam beim Notar sind. Über den Bauträgervertrag können Sie sich auch in dem von der Landesnotarkammer Bayern herausgegebenen und im Internet abrufbaren Bauträgermerkblatt informieren.
Finanzieren
Sie wollen Geld. Die Bank will Sicherheit.
Was Sie sich leisten wollen, ist Ihre Sache. Was Sie sich leisten können, dann schon nicht mehr. Weil Sie dafür meist Ihre Bank brauchen. Aber die braucht zuerst eine Sicherheit. Die gibt zum Beispiel ein Grundstück. Indem nämlich für die Bank eine Grundschuld eingetragen wird. Oder eine Hypothek. Die ist allerdings eher selten. Eine Eigentumswohnung tut’s natürlich genauso.
Und selbst Ihr Erbbaurecht können Sie mit einer Grundschuld belasten. Allerdings muss der Grundstückseigentümer normalerweise damit einverstanden sein. Erstaunlich, aber wahr: Eine Grundschuld können Sie sogar für ein Objekt eintragen lassen, das Sie erst kaufen wollen. Vorausgesetzt, der Verkäufer spielt mit. Was für ihn eigentlich keinerlei Risiko bedeutet. Weil der Notar entsprechende Sicherheiten einbaut. Wie hoch Ihre Immobilie dann belastet werden kann, hängt ganz von ihrem Wert ab. In der Regel akzeptiert die Bank eine Beleihung nur mit einem Abschlag von dem vollen Wert. Aber ganz ohne Eigenkapital geht es sowieso nur selten. Bestehende Belastungen spielen natürlich ebenfalls eine Rolle. Denn wenn an Ihrem Objekt bereits eine Grundschuld eingetragen ist, bleibt der Bank nur noch der Restwert als Sicherheit. Auch bestehende Vorkaufsrechte oder Wohnungsrechte für Verwandte können sich wertmindernd auswirken. Fast immer fordert die Bank dann, dass Ihre Familie mit ihrem Recht zurücktritt. Zugunsten der neuen Grundschuld. Sie ahnen es schon: Ein so komplexes Thema besprechen Sie am besten ausführlich mit Ihrer Bank und Ihrem Notar.
Die Grundschuld, das unbekannte Kapitel.
Soweit sind Sie mit Ihrer Bank einig. Fehlt also noch die Grundschuld, die Sie beim Notar bestellen. Zwar gibt die Bank den Inhalt der Urkunde meist vor. Aber Ihr Notar kann Ihnen genau erklären, was das alles nach sich zieht. Zum Beispiel hat die Bank damit das Recht, das Grundstück zu versteigern, wenn Sie nicht bezahlen. Für diesen Fall lässt sich jede Bank übrigens noch zusätzlich ein Anrecht auf Ihr Privatvermögen einräumen. Und zwar durch ein so genanntes Schuldanerkenntnis mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Das heißt, die Bank kann auch auf Ihr anderes Vermögen zugreifen. Und: Sie braucht nicht zu klagen, um an ihr Geld zu kommen. Zugegeben, das klingt nicht angenehm. Aber die Bank trägt auch ein hohes Risiko. Und als Kompensation sind die Darlehenszinsen in der Regel viel günstiger als ohne Urkunde vom Notar. Trotzdem sollten Sie genau wissen, unter welchen Voraussetzungen sie von ihren Sicherheiten Gebrauch machen kann. Das steht nämlich in der so genannten Zweckbestimmungserklärung. Darin wird genau festgelegt, welche Beträge durch die Grundschuld gesichert werden. Denn nicht selten kommen zu diesem einen Kredit irgendwann noch andere dazu. Etwa, wenn Sie sich später mal ein Auto kaufen.
Auch wenn die Zweckerklärung direkt mit der Bank vereinbart wird – den Rat eines Unparteiischen sollten Sie in Anspruch nehmen. Immerhin können Sie sich darauf verlassen, dass mit Ihrem Notar alles juristisch korrekt läuft. Noch etwas: Eine Grundschuld können Sie auch öfters verwenden. Selbst wenn Sie Ihren Kredit zurückbezahlt haben, ist es oft sinnvoll, die Grundschuld nicht gleich löschen zu lassen. Was übrigens sowieso nicht automatisch passiert. Damit haben Sie schon eine Sicherheit, wenn Sie wieder einen Kredit brauchen. Aber keine Extra-Kosten.
Keine Bank ohne Notar.
Wo es für Sie um viel Geld geht, ist meist noch ein Dritter mit von der Partie: Die Bank. Doch die möchte ihre Sicherheiten nicht irgendwann. Sondern sofort. So dass keine Schutzlücken entstehen. Deshalb wickelt der Notar einen Kaufvertrag nicht nur in Ihrer beider Sinne ab. Sondern als Unparteiischer berücksichtigt er auch die Interessen der Bank. Vorausgesetzt, sie hat ihn dazu beauftragt. Beispielsweise dann, wenn diese – im Falle eines Verkaufs – ihren Eintrag im Grundbuch löschen lassen soll. Was der Notar erst dann veranlasst, wenn der Bank der vereinbarte Anteil am Kaufpreis ganz sicher ist. Und falls, umgekehrt, die Grundschuld für den Käufer mal nicht schnell genug im Grundbuch eingetragen werden kann, hilft der Notar mit einer Bescheinigung. Überhaupt gibt die Tatsache, dass der Notar unparteiisch ist, allen Beteiligten Sicherheit. Auch wenn die Bank das Vorhaben des Käufers finanziert. Der Notar kann nämlich sicherstellen, dass mit dem Kredit nichts anderes als der Kaufpreis bezahlt wird. Zu guter Letzt bedeutet der Kontakt der Notare und Notarkammern mit den Banken für Sie, dass alles rechtens ist. Auch wenn vieles schon vorgedruckt und standardisiert ist.
Bauträgervertrag
Beim Bauträgervertrag handelt es sich um einen Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung mit der Besonderheit, dass das mitverkaufte Gebäude – Haus oder Wohnung – zumindest teilweise vom Verkäufer als Bauträger erst noch errichtet werden muss.
Wie die Bauerrichtung zu erfolgen hat, ergibt sich aus der Baubeschreibung und den Plänen. Diese sollte sich der Käufer auf jeden Fall vor der Beurkundung vom Bauträger aushändigen lassen.
In einem Bauträgervertrag sollten zusätzlich zu den allgemeinen Bestimmungen und Sicherheiten des Grundstückskaufvertrages folgende Punkte besonders geregelt werden:
- Kaufpreiszahlungen nur nach Baufortschritt
- Zeitplan und Umfang der Bauerrichtung
- Sonderwünsche des Käufers bei der Bauerrichtung
Gefahr besteht beim Abschluss getrennter Verträge über Grundstückskauf und Bauerrichtung. Weitere Informationen zum Inhalt eines Bauträgervertrages stehen in dem Bauträgermerkblatt der Landesnotarkammer Bayern welches im Internet abrufbar ist.